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Il normale degrado dell’immobile è già computato e considerato nel canone di locazione

Lo ha definito la sentenza 7350 del 26 settembre 2023

Oggi parliamo di affitto e stato di restituzione dell’immobile.

Una situazione in cui mi sono trovato anche io; c’è stato un periodo della mia vita in cui mi sono dovuto spostare di casa e andare in affitto, come tanti del resto.
Al momento della restituzione mi ero chiesto: ma che obblighi ho nei confronti del proprietario?
Avevo fatto dei fori per delle mensole e ovviamente alcuni muri non erano più completamente bianchi, dove avevo appoggiato il divano ad esempio.

Dovevo effettuare un ripristino?

Per capirlo ci viene in aiuto il codice civile e una sentenza di recente generazione.

COSA FARE?

Vediamo un caso specifico. In questi giorni c’è stata una sentenza che ha chiarito nuovamente i diritti e doveri delle due figure coinvolte in un contratto di locazione, il locatore e il conduttore;

Prima di tutto però chiariamo queste due figure.

Il locatore

Il locatore è generalmente il proprietario dell’immobile che offre il medesimo in affitto a fronte di un canone.

Il conduttore (o locatario)

Il conduttore è colui che usufruisce dell’immobile in virtù del fatto che paga un canone mensile.

In altre parole, se hai un appartamento in affitto sei il locatore, se vivi in una casa in affitto sei il conduttore/locatario.

Chiarito questo, torniamo ora al caso; La sintesi è la seguente: il proprietario di un immobile concesso in affitto non può pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato e, di conseguenza, alla scadenza del contratto l’inquilino non è tenuto a ripristinare le condizioni originarie del bene stesso.
Lo ha deciso il giudice del tribunale di Milano con la sentenza 7350 del 26 settembre 2023.

Vediamo i dettagli
Partiamo da un articolo specifico del Codice Civile, il 1590, che evidenzia che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto“. La norma precisa, però, come “in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione” e, soprattutto, che “il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà“.

Sembra una cosa bilanciata tra le due figure.

Ora vediamo il caso di Milano della proprietaria, che in virtù del fatto che l’inquilina aveva rimosso due porte e lasciato le impronte dei mobili e quadri, si era trattenuta la cauzione di 1.200€ e richiesto un risarcimento danni di oltre 5.000€.

A tale richiesta il giudice milanese ha spiegato che “il locatore non ha il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato, per cui il conduttore non è tenuto a ripristinare lo stato locativo dell’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, perché il ripristino tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentito dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese di deterioramento della cosa, determinato da un uso normale della stessa, che è già compensato con il canone di locazione“.

In altre parole il giudice dice che il proprietario deve accollarsi le spese di ripristino di un normale uso dell’immobile, poiché il canone di locazione comprende anche il suo deterioramento.

La giurisprudenza, inoltre, ha precisato che “rientrano nel normale degrado d’uso – ed è preclusa al locatore la possibilità di chiedere il risarcimento del danno – i fori dei tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere i pensili ed i fori per il sostegno delle tende, nonché la presenza sulle pareti delle impronte di mobili e quadri, connesse alla mancata tinteggiatura prima della consegna“.

E io che pensavo di dover restituire l’immobile completamente ridipinto e ripristinato perché così mi avevano raccontato.
Nel mio caso non feci nulla in accordo con il locatore per altri motivi.

Torniamo a Milano;
Alla fine di questo film, la proprietaria è stata condannata alla restituzione della cauzione “ingiustamente trattenuta” e al pagamento delle spese legali all’inquilina, pari a circa 2.000€.

CONSIDERAZIONI

Il tema dell’affitto di un immobile, oltre a essere legato a doppia mandata dalla preoccupazione del proprietario di insolvenze future degli inquilini, quindi in altre parole di non percepire l’affitto e non poter adottare una efficace linea difensiva, è legato anche alla preoccupazione di ricevere l’immobile danneggiato.

Molte volte ho sentito dire: “no, non lo affitto perché me lo distruggono” o affermazioni simili.
Ma allora cosa fare?

COSA FARE?

Da quanto dice la legge, conviene precisare nel contratto di stipula le condizioni di partenza dell’immobile; La frase “Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta” non è tutelante.
Nel momento di restituzione, inoltre, confrontare quanto accettato dal conduttore e quanto ricevuto indietro con prove certe.
Quello è l’unico momento in cui il locatore può avanzare delle richieste di ripristino ma solo per quello che esula dal Codice Civile e giurisprudenza,

Se la signora avesse inserito nel contratto lo status quo iniziale e dichiarato lo stato postumo, in particolare la rimozione delle due porte, probabilmente avrebbe potuto chiedere dei danni.

COSA HO CAPITO ORA?

Non sono un esperto di locazioni tradizionali ma ho capito alcune cose:

• Se sei locatore cerca di redarre un contratto con una descrizione dell’immobile e allega la planimetria.
• Se sei il locatore, in linea generale non hai il diritto di ricevere indietro l’immobile ridipinto internamente; diversamente se non è stato fatto un uso da “buon padre di famiglia” ed è dimostrabile.
• Se sei il conduttore hai il diritto di effettuare qualche foro nei muri per mensole, pensili ecc senza avere l’obbligo di ripristino alla riconsegna.
• Per entrambe le figure, conviene essere chiari fin da subito con carte scritte a tutela del rapporto e dei medesimi.

Spero che questo articolo ti possa essere utile e se ti va raccontami la tua esperienza qua sotto.

E buon affitto a tutti.