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Comperare casa è sempre stato e lo è ancora il sogno degli italiani, e lo si fa con il mutuo.

Intro d’obbligo

Oggi i mutui sono un tema caldo.
I tassi aumentano, la BCE ha appena varato l’ennesimo incremento e la stampa riporta le notizie a volte facendo previsioni generaliste.

Beh! Innanzitutto tu sei tu, gli altri sono altri; ti consiglio di non fermarti a quello che senti “volare” in TV o in rete ogni giorno.
Prendi consapevolezza della tua personale situazione finanziaria, analizza bene la zona in cui vivi, i valori del mercato dove vuoi investire, sia che tu voglia acquistare la tua prima casa o fare un investimento nel mondo immobiliare accendendo un mutuo.

Come comprare casa

Per comperare casa – scusa se semplifico – hai fondamentalmente due modi:

[!Come compri casa:]

• con capitale proprio
• attraverso un mutuo

Quindi puoi acquistare casa con capitale proprio o di famiglia oppure ti appoggi ad un istituto di credito – la banca – e accendi, in gergo si dice così, un mutuo.

Prendiamo in considerazione la seconda opzione che è anche la più diffusa: acquisto casa con un mutuo ipotecario.
Ma tu conosci il mutuo?

Innanzitutto il mutuo di referimento di cui tanto si parla è il mutuo ipotecario; si defisci tale perché viene registrata sulla tua casa un’ipoteca volontaria, che sarà cancellata all’estinzione del mutuo a titolo di garanzia per chi ti presta i soldi.

Nello specifico il mutuo è una sorta di prestito che una banca ti fa a fronte di un interesse da aggiungere alla somma richiesta, da restituire negli anni.
Possiamo dire che l'interesse è il prezzo da pagare per l’utilizzo del denaro che ti viene erogato per comprare la tua casa.
L'interesse viene calcolato su base annua (TAN) e viene espresso con un valore percentuale da applicare al capitale finanziato, ovvero alla somma che hai richiesto per comprare casa; l'interesse si applica alla rata che ogni mese dovrai corrispondere per l'intera durata del mutuo.

La rata del mutuo

Ho detto rata?

"Eh si! Hai detto rata, la rata del mutuo."

Vediamo cos'è e da cosa è composta la rata.
La rata è la somma che devi pagare alla banca ogni mese dall'accensione del mutuo. Ricordati che serve anche un notaio 😉

Ora vediamo cosa c'è dentro questa somma.
La rata è composta da due elementi: quota capitale e quota interesse.
La quota capitale è l'importo del finanziamento che devi restituire; la quota interesse è l'importo dell'interesse maturato.

In Italia il piano di restituzione dell'importo più diffuso è il cosiddetto alla "francese": in questo caso la rata è composta dalla quota capitale crescente e dalla quota interesse decrescente; questo significa che la quota interesse restituita alla banca nel primo periodo di rimborso è più alta della quota capitale; va diminuendo nel tempo, fino ad essere quasi estinta nelle ultime rate, quando si rimborsa quasi esclusivamente la quota capitale del finanziamento.

Quali sono i tipi di mutuo?

Bene, ma quanti tipi di mutuo ipotecario esistono?
I più comuni di base sono di due tipi di cui uno con variante; il mutuo a tasso fisso, il mutuo a tasso variabile e il variabile con un tetto massimo di interesse detto Cap.

[!NOTE]

• mutuo a tasso fisso
• mutuo a tasso variabile
• e mutuo a tasso variabile con CAP

Ricorda, due tipi di mutui con una variante: il fisso, il variabile e il variabile col tetto fisso massimo di interesse.

Mutuo a tasso fisso: semplice, vai in banca, discuti il tasso fisso d'interesse per quello specifico momento storico e dormi sogni tranquilli o perlomeno non avrai sorprese con oscillazioni al rialzo; potresti non accorgerti che i tassi sono scesi e tu paghi ancora molto, dipende dalla banca se ti segue seriamente e ti avvisa o tu sei informato dell'andamento del tuo mutuo.

Mutuo a tasso variabile: la cosa non cambia, vai in banca e discuti il tasso d'interesse - attenzione che varia nel tempo, verso il basso o verso l'altro.

Mutuo a tasso variabile con Cap: in altre parole, la rata mensile varia in funzione del mercato finanziario fino ad un tetto massimo - chiamato CAP - definito in fase di stipula con la banca; se i tassi d'interesse continuano a salire tu ti metti al riparo grazie al tetto massimo che il tasso può raggiungere già definito.

Io ne ho acceso uno un po' di temp fa con il Cap e mi ha permesso di fermare la crescita della rata mensile durante questi mesi ri rimbalzo verso l'alto.

Mop

Nota bene: in ogni momento puoi cercare di surrogare ovvero cambiare le condizioni del mutuo con la tua banca. In questo periodo è la via principale per cercare di gestire la situazione.

Cosa determina il variare della rata mensile?

Hai visto cosa costituisce la rata del mutuo, quota capitale e quota interesse, ma cosa determina e fa variare l'importo della rata mensile, oltre ovviamente alla durata del mutuo?

La determinazione del valore della rata del mutuo avviene attraverso degli indici o tassi di riferimento.
Quegli acronimi che sicuramente avrai sentito o letto ma che non ti dicono nulla sono le cause.
Vediamo quali sono e a cosa si riferiscono

Mutuo a tasso fisso --> IRS / Eurirs

Il mutuo a tasso fisso, ovvero che non varia nel tempo, è influenzato dall'IRS - Euro Interest Rate Swap - o anche chiamato Eurirs
L'Euriris è appunto l'indice utilizzato dalla tua banca per determinare il tasso di interesse che dovrai corrispondere alla banca stessa se opti per il mutuo a tasso fisso.
Rappresenta il costo a cui gli istituti bancari europei si scambiano denaro.
> Leggi i valori aggiornati

Mutuo a tasso variabile --> EURIBOR

L'Euribor - Euro Interest Bank Offered Rate - è l'indice che determina il tasso d'interesse per i mutui a tasso variabile. Il valore viene pubblicato giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea; giusto per scendere un po' più nel dettaglio - ma forse poco interessante per te - l'Euribor rappresenta il tasso medio delle transazioni finanziarie in € tre le principali banche europee.
> Leggi i valori aggiornati

I tassi di riferimento cambiano giornalmente e sono pubblicati sui principali quotidiani e siti web economici come IlSole24Ore.

Spero sia chiaro.

Ma è tutto qua? NO!
Nella rata, oltre alla quota capitale e quota interessi manca un piccolo orpello in aggiunta: lo spread.

Che cos'è e che ruolo ha lo spread nei mutui a tasso fisso e variabile?

La domanda è: "Ma la Banca cosa ci guadagna?"
Nella rata mensile è annegato anche il guadagno della banca che si chiama spread.

Lo spread fa parte del tasso di interesse che devi corrispondere alla banca che ti ha elargito il mutuo; questo valore rappresenta il margine di guadagno della banca stessa.

Lo spread è un valore costante e ben determinato - ovvero invariabile - per tutta la durata del finanziamento. Va aggiunto al tasso di riferimento scelto. Come ti dicevo lo spread va aggiunto all' Euribor per il mutuo a tasso variabile e all'Eurirs nei mutui a tasso fisso.

Il significato letterale di questa parola è “differenziale”. In finanza indica la differenza del rendimento dato da diversi titoli, per esempio tra due titoli di Stato. In ambito bancario lo spread è la commissione dell’istituto di credito,  che si aggiunge all’indice di riferimento del tasso, in altre parole il guadagno dell'istituto di credito sul prestito. Insieme, i due valori rappresentano il tasso di interesse applicato.

(fonte: Rame)

! Ogni banca può applicare uno spread diverso e quindi ti consiglio di informarti in più di un istituto di credito.

Ricapitolando:
la tua rata mensile è costituita dalla quota capitale, quota interesse e spread della banca.

RATA TASSO FISSO: quota capitale + quota interesse (Eurirs + spread)
RATA TASSO VARIABILE: quota capitale + quota interesse (Euribor + spread)

Concludendo, sia gli interessi che lo spread di un mutuo ipotecario dipendono direttamente da:

• importo del mutuo (tipicamente l'80% del valore d'acquisto)
• durata del finanziamento (tipicamente 25/30 anni)
• costo del denaro.

Ora vai in banca e tratta le migliori condizioni per comprare casa 😉

Morgan Housel